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「上海信托-上信亳州谯城专项债权投资集合资金信托计划」

22hua2020-11-208

【上海信托-上信亳州谯城专项债权投资集合资金信托计划】

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    上海信托-上信亳州谯城专项债权投资集合资金信托计划
    产品期限:12个月
    本期规模:15000万
    预期收益:100-300万5.6%,300-500万6.2%,500万及以上6.4%
    付息方式:到期付息
    投资领域:房地产
    资金用途:
    本信托资金用于投资亳州市谯城区万达地产开发有限公司作为债务大的债权,信托资金用于亳州谯城万达项目A1地块(对应土地证编号:皖(2019)不动产第0020067号)的开发建设。

    
    还款来源:项目销售回款,担保方履约,抵押物处置等。

    
    【风控措施
    1、保证担保:担保人1大连万达集团股份有限公司、担保人2万达地产为本信托计划提供保证担保;
    2、土地抵押:抵押物即为本项目用款项目,项目存续期间动态抵押率不高于55%。

    
    【产品亮点
    1、用款项目及抵押物优质:用款项目位于安徽省亳州市老城区谯城区的核心地段,紧邻谯城区万达广场(在建),周边教育、医疗、商业等配套设施齐全。

    用款项目主要由住宅和商业(以住宅为主)构成,地块楼面价为1607元/平方米。

    抵押物即为本项目用款项目,项目存续期间动态抵押率不高于55%。

    
    2、担保人担保能力强:担保入大连万达集团股份有限公司旗下万达广场运营良好。

    担保人子公司大连万达商业管理集团股份有限公司评级AAA(大公国际),担保人子公司北京万达文化产业集团有限公司评级AA+(联合资信)。

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    文章标题:政信定融产品怎么选?如何正确选择政信定融产品?
    对于一个新手来说选择政信定融产品肯定毫无头绪,这时候我们就需要理财顾问的帮助了,那就让我们来了解下理财顾问需要做什么。

    首先是判断政信资产的安全性,要看明白两套主要的投资指标。

    一个是城投信仰流派,另一个是城投市场转型流派。

    
    通俗一点来说,城投信仰流派是基本面分析,根据历史经验、数据统计,判断资产的安全性;另一个城投市场转型流派,相当于是技术面分析,从宏观到微观,从GDP到城投企业的财务报表。

    相比较之,各有千秋。

    
    具体介绍一下2个流派的判断依据:
    城投信仰流派
    核心定性指标是4个:
    1.看国家所处经济周期,积极宽松的财政环境和承压的经济环境下行时城投债务的安全边际可能更高;
    2.是否看得到底层资产,确认城投债务背后是政府信用还是城投信用;
    3.通过公开媒体能否获悉,项目是否在区域重点工程名录内、相关责任人是否知悉项目的真实存在,因为我国是终身问责机制,如果有相关人士为某项目增信势必知情,大庭广众下难以推责,最后是底层资产合同真实性能否保证。

    
    4.适当地参考评级,目前政信融资主体评级往往是以评“重量”为主,资产规模大的评级偏高,同样AA的评级表示规模差不多,并非表示相同的财务质量的含义,因此使用评级时还需要看具体内容、一般预算收入、GDP增速等要素辅助判断。

    
    城投市场转型流派
    该流派的政信产品,管理人可能已经提供了专业的尽调报告,大部分内容里可能已经包括了以下内容,理财顾问不必担心数据来源,但需要自己做一些分析,该指标主要含四类信息:
    地方政府情况指标
    GDP总量,衡量当地经济实力,需高于全国平均值;
    一般公共预算收入,衡量当地财政实力,高于当地平均值;
    税收收入/一般公共预算收入;
    财政自给率,高于当地平均值;
    城投有息债务/一般公共预算收入,低于平均值。

    
    城投的情况指标
    平台行政级别,如县、区、百强县、地级市、省级等;城投平台对当地的重要性,如果是唯一就最好了。

    
    债券发行情况
    新发债的票面利率、外部评级报告,因为发债评级提供了详尽的数据。

    
    城投财务状况中的一些容易被忽略的6个子指标:
    1.营业收入来自政府部门的占比;
    2.地方政府一般会对城投平台给予资产性支持,主要包括向平台注入货币资金、土地、厂房、地方国企股权等各种形式的优质资产;
    3.政府补助稳定性,稳定性越高越好;
    4.城投平台是否为在建项目,因为在建项目开展后不太可能中止,而新项目是否开展具有较大弹性。

    
    5.存量债券/有息债务,市场公开程度和关注度很高,一旦违约负面冲击很大,所以存量债券占比较高的平台未来刚性偿债压力较大。

    
    6.非标债务/有息债务,非标融资市场公开程度和关注度不如债券,非标债务占比较高的平台未来偿债压力也比较大。

    
    政信类资产是否安全,并不是一个一刀切的0或1问题,刚兑时代一去不复返,投资者更应该对资产的风险系数有更理性的认知,这也将推动市场对风险的定价变得更加公允。

    
    政信类资产,只要是政府平台发行的,风险是最小的,很多长期投资此类产品的客户甚至说它没风险。

    所以虽然说风险是最小的,但是并不代表没有任何风险,也要具体分析每个项目的具体风险点所在才能更好的选择定融产品。

    


查看阅读:定融产品是政府债吗

买信托理财产品有风险吗

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